وکیل متخصص تهران

 

زمین مشاع بخریم یا نه؟

طبق قانون مدنی اموال غیرمنقول از قبیل زمین، آپارتمان و غیره به دو گروه منفصل و مشاع تقسیم می شوند. مال المفروز به اموالی گفته می شود که فقط یک مالک داشته باشد و مالکیت کل آن متعلق به او باشد. مالکیت شخص بر مال مشاع شش دانگ است. از سوی دیگر، املاک مشترک، املاکی هستند که بیش از یک مالک دارند. در این دیدگاه، زمین یا سایر اموال غیرمنقول به عنوان یک کل در نظر گرفته می شود و مالکان متعدد هر کدام در هر قسمت از این کل سهیم هستند.

یکی از آثار حقوقی مالکیت مشترک در زمین این است که هیچ یک از شرکاء نمی توانند زمین مشاع را بدون رضایت سایر شرکا تصرف کنند. در واقع مالکیت مشترک به گونه ای است که هر یک از شرکا در عین اینکه در مال شریک هستند، نمی توانند بدون اذن سایر شرکا در حقوق آنها تصرف کنند.

در این مقاله سعی داریم به این سوال پاسخ دهیم که آیا زمین مشاع بخریم یا خیر؟ در ادامه ضمن بررسی مقررات قانونی مربوط به ملک مشاع به بررسی برخی از مزایا و معایب خرید زمین مشاع می پردازیم. از یک طرف باید در نظر داشت که در بازار املاک، قیمت ملک مشاع کمتر از ملک شخصی است.

دلیل این امر ممنوعیت تصرف هر یک از شرکا در زمین بدون تصرف شریک دیگر است. با این حال، برای بسیاری که قصد سرمایه گذاری دارند یا امیدوارند در آینده سهم شریک خود را بخرند، خرید زمین مشترک می تواند یک انتخاب سودآور باشد. آگاهی از قوانین و مقررات مربوط به مالکیت ملک مشاع، تصمیم گیری در مورد خرید یا عدم خرید زمین مشاع؟ راحت تر خواهد بود.

روشهای تحقق اموال مشاع

در قانون فعلی ایران دو راه برای تحقق مالکیت مشاع بر زمین و سایر اموال غیرمنقول وجود دارد. روش اول تحقق مال مشاع به صورت قانونی (غیر اختیاری) است. ارث را می توان یکی از دلایل قانونی تحقق ملک مشاع نام برد. بنابراین، با فوت متوفی، اموال او مشترکاً متعلق به ورثه است. یعنی مثلاً اگر خانه ای متعلق به متوفی باشد که چهار پسر دارد، هر یک از فرزندان او یک چهارم خانه مذکور را مالک می شود.

روش دوم برای تحقق مال مشاع، روش اختیاری است. طبق ماده 10 قانون مدنی آزادی قراردادها اصل است و هرکس می تواند در اموال خود هر گونه تصرف قابل انتقال داشته باشد. این روش اغلب با انعقاد قرارداد بیع یا مبایعه نامه انجام می شود. به عنوان مثال، یک مالک ممکن است سه دانگ از شش دانگ مالکیت زمین خود را به دیگری بفروشد. در این صورت مالکیت ملک از حالت انحصاری به حالت مشترک تبدیل می شود.

زمین مشاع چگونه تفکیک می شود؟

اگر بخواهیم تصمیم بگیریم که زمین مشاع بخریم یا خیر؟ ابتدا باید قابلیت جداسازی زمین را بررسی کنیم. تفکیک زمین مشاع به این معناست که مالکین زمین را بین خود تقسیم کرده و مالکیت مشترک خود را به مالکیت جداگانه تبدیل می کنند. نکته مهم در خصوص تفکیک اراضی مشاع این است که قوانین و مقررات راه و شهرسازی در این خصوص باید رعایت شود. بنابراین اگر به دلایلی از جمله کم بودن مساحت زمین مشاع، تفکیک زمین مشاع ممنوع باشد، تفکیک صورت نمی گیرد.

در شرایطی که تفکیک زمین مشاع ممنوع است، هر یک از شرکاء می توانند با مراجعه به دادگاه قانونی و عمومی محل وقوع زمین، دادخواست فروش زمین مشاع را تقدیم کنند. در این صورت دادگاه حکم به فروش زمین مشاع می دهد و سهم هر یک از صاحبان زمین از محل فروش پرداخت می شود.

همانطور که گفته شد شرکای زمین مشاع در صورت وجود شرایط قانونی می توانند نسبت به آزادسازی ملک مشاع توافق کنند. در این صورت می توانند با حضور در دفاتر یا ادارات ثبت نسبت به واگذاری زمین مشاع اقدام نمایند. در صورت وجود شرایط قانونی، سردفتر اسناد رسمی می تواند به نام هر یک از شرکا به طور جداگانه سند مالکیت شش دانگ صادر کند.

روش های پراکندگی

علاوه بر روش تخلیه که در بالا مورد بحث قرار گرفت، روش های دیگری نیز برای از بین بردن گسترش زمین مشترک وجود دارد. مهمترین این راهکارهای قانونی به شرح زیر است:

تقسیم بر تنظیم:

این روش زمانی امکان پذیر خواهد بود که ارزش قسمت های مختلف یک زمین دارای ارزش یکسان نباشد. در این صورت قاضی با طرح موضوع در دادگاه با اخذ نظر کارشناسی و سایر تحقیقات لازم در خصوص نحوه واگذاری زمین تعیین تکلیف می کند. تقسیم بر اساس تعدیل با در نظر گرفتن ارزش منطقه ای زمین محاسبه می شود.